Андрей Березин: Рекорды забудутся, недвижимость останется
Почем нынешняя сверхвысокая активность инвестиций в коммерческие здания не является ни поводом для радости, ни катастрофой
Результаты первого полугодия 2023-го года на рынке недвижимости России оказались сенсационными – в отрасль поступил объем инвестиций, рекордный за всю историю наблюдений. Однако слишком радостной эта новость не является, поскольку является следствием исхода иностранных инвестором из российской экономики.
Рост со слезами прощания
Всего объем капиталовложений в недвижимость за шесть месяцев составил чуть более 291 миллиарда рублей. Такой результат достигнут впервые, он является крупнейшим с момента создания рынка недвижимости России в его нынешнем виде. При этом рекордным оказался и рост по сравнению с аналогичным периодом прошлого года – согласно данным, обнародованным консалтинговой компанией NF Group, он составил около 53%.
А к концу нынешнего года аналитики компании ожидают появление и еще одного рекорда – общий объем инвестиций может дорасти до уровня в 500-600 миллиардов рублей, что станет, в свою очередь, крупнейшим годовым показателем за весь период наблюдений. А при некоторых обстоятельствах ожидаемая сумма капиталовложений может оказаться даже еще выше.
Но чем же обусловлен столь масштабный скачок? Тут все куда интереснее. Дело в том, что в основном фигурирующие объемы инвестиций – это не вложения сторонних капиталов в новые или развивающиеся объекты. Очень существенную, если не преобладающую долю от зафиксированных средств составляют деньги, уплаченные за покупку активов иностранных компаний, уходящих с российского рынка.
Собственно, показатель доли инвестиций в готовые объекты коммерческой недвижимости указывает на это самым наглядным образом. Если в 2021 году доля таких инвестиций составляла чуть больше трети от общего объема, то в прошлом году она выросла до 55%. При этом по итогам первой половины нынешнего года увеличение произошло до 78%, а по общегодовой статистике может оказаться и еще выше.
Еще одна характерная тенденция – преобладание торговых площадей в общем объеме сделок с коммерческой недвижимостью. На торговые объекты сегодня приходится практически каждый второй заключенный договор купли-продажи, тогда как еще в прошлом году ее доля составляла всего 8%. Корни ситуации здесь – в ряде крупных покупок, совершенных несколькими крупными инвесторами. В частности, владельцев сменили такие крупные и имеющие федеральную известность торговые комплексы, как «Метрополис», «Невский центр», Columbus.
Кроме торговой, инвесторы также обращали внимание на гостиничную и офисную недвижимость, которые заняли, соответственно, второе и третье места в топ-рейтинге продаж. На гостиницы пришлось 14% от общего объема сделок, а на офисные помещения – на один процент меньше. Для сравнения, доля жилой недвижимости в общем объеме сделок на рынке за год упала практически в два раза – с 45 до 22 процентов. Что, впрочем, объясняется не столько падением активности продаж жилья, которое в значительной степени удалось к концу прошлого года преодолеть, а резким скачком активности в секторах рынка, не связанных с жильем.
А вот что остается стабильным, так это преобладание московской недвижимости в общей структуре сделок. Если за прошлый год доля объектов, расположенных в московской алгомерации, составляла 69%, то по итогам первого полугодия она была зафиксирована на уровне в 66%. На втором месте, но с серьезным отставанием – петербургская агломерация, на которую пришлось 16% от всех капиталовложений, и 18% осталось на все остальные регионы страны. А самыми активными покупателями стали инвестиционные компании и частные инвесторы – на них пришлось 59% всех финансов, пришедших в отрасль. Вторую позицию занимают девелоперы, чья доля составляет 27%.
Стоит также отметить данные, не относящиеся напрямую к опубликованному исследованию от NF Group, но проливающие существенный свет на природу нынешних тенденций на рынке. В конце мая IBC Real Estate – еще одна компания, занимающаяся аналитикой в сфере недвижимости, опубликовала собственные данные, свидетельствующие о том, что именно распродажа имущества уходящих компаний и стала главным локомотивом активизации рынка коммерческой недвижимости в целом. Согласно подсчетам IBC Real Estate, за первые пять месяцев 2023-го года 44% всех инвестиционных сделок с объектами недвижимой собственности были связаны именно с процессом ухода зарубежных компаний из российского бизнеса в целом.
Девелоперы и покупатели готовы к переменам
Впрочем, огорчаться слишком сильно этому факту не следует. Несомненно, волна перераспределения собственности ушедших иностранных инвесторов скоро схлынет, оставив после себя заметное падение активности рынка. Но и катастрофическим это падение не станет. С одной стороны, есть немало обоснованных аналитических материалов и от бизнес-экспертов и от государственных регуляторов, свидетельствующих о том, что российской экономике в целом и конкретно рынку недвижимости удалось удержать ситуацию в контролируемых рамках, и в значительной степени приспособиться к сложностям, появившимся в прошлом году.
Причем эта адаптация произошла не только на уровне предпринимательского сообщества, но и в значительной степени – и в российском обществе. Немалая часть граждан уже успела вернуться к относительно обычной структуре потребления, включая и ее инвестиционную часть. И в результате, например, именно активность российских покупателей привела к резкому всплеску на рынке массового жилья.
Например, в Москве в мае нынешнего года было зафиксировано более 14 тысяч сделок на вторичном рынке жилья. Это тоже лучший показатель за всю историю наблюдений, а в сравнении с маем прошлого года рост произошел практически двукратный. Схожие, хотя и не столь резкие процессы происходят и с жилой недвижимостью других регионов, в том числе в северной столице – Санкт-Петербурге.
Именно эта волна возвращающихся на рынок покупателей помогла ряду девелоперов резко улучшить свои показатели и по итогам прошлого года, и в первом полугодии года нынешнего. Например, холдинг «Евроинвест» (совладелец компании Андрей Березин), получил от продажи жилья в одной только Ленинградской области в прошлом году на два миллиарда рублей больше, чем годом ранее, и вошел в число трех крупнейших застройщиков региона, опередив немало именитых федеральных игроков.
«Наша стратегия — строить востребованные жилые проекты, используя собственные ресурсы, в том числе финансовые — и эта стратегия позволяет компании сохранять устойчивость и быть одним из лидеров и по продажам, и по объему ввода жилья в петербургской агломерации. Наш портфель земельных участков, закладываемых под перспективное развитие, позволяет в ближайшие 5-7 лет возвести более 900 тыс. кв. м комфортного жилья широкого спектра комфортности. Но мы не используем все свои земли под строительство, раздувая девелоперский бизнес. Даже наоборот — у нас есть проекты, где мы покупаем землю, или договариваемся с владельцем о долевых условиях. Мы выгодны владельцам земли, так как они понимают, что у нас лучшие условия, мы держим слово и сдаем дома раньше срока», – объяснял секреты успеха своей компании Андрей Березин.
Справочно:
«Евроинвест» (совладелец компании Андрей Березин) – многопрофильный холдинг, включающий в себя ряд компаний и проектов, ориентированных на работу в различных отраслях российской экономики.
В числе ключевых направлений деятельности холдинга» — правовое и инженерно-техническое обеспечение развития земельных участков и территорий в Санкт-Петербурге, Ленинградской области и других регионах.
В 2017 года в составе холдинга был обособлен блок, отвечающий за строительное направление – компания «Евроинвест Девелопмент».
В последние годы также ведется активная работа в сельскохозяйственной сфере. С этой целью создан и развивается агрокомплекс «Красное знамя» на территории Псковской области. Его специализация – производство зерна и кормовых культур.
В мае 2017 года руководителями ИК «Евроинвест» учрежден венчурный фонд Euro Venture первоначальным объемом € 10 млн.
